唉！　　江蘇最大開發(fā)商中南建設(shè)，公布了去年業(yè)績，最后的“遮羞布”也沒了?！　′N售額，從2000億縮水至600億，中南建設(shè)的2022年，是黑暗的?！　〔脝T、巨虧、“零拿地”、賣掉物業(yè)斷臂求生，命運(yùn)相似的民營房企，如今目標(biāo)都是一致的——活下去?！　　　≈心霞瘓F(tuán)總部大樓　　中南業(yè)績發(fā)布會開了，貓崽聽了，找到這家開發(fā)商最大的問題。　　點(diǎn)擊下方名片，關(guān)注貓崽，我們繼續(xù)~　　01.“包工頭”巨虧　　中南：今年不再降價(jià)促銷　　又一年全線下滑?！　I業(yè)收入590億，跌幅25%，凈利潤-96億，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大?！　　　】傎Y產(chǎn)3067億，減少16.65%；總負(fù)債2755億，減少15%；凈資產(chǎn)（歸屬于股東權(quán)益）144億，減少38.39%?！　∮靡粋€(gè)詞形容中南，縮水?，F(xiàn)在是從一個(gè)“大象”變成“小象”的過程?！　∪ツ昃尢?6億，有三個(gè)原因：　　其一，折價(jià)賣房，犧牲利潤的方式獲得更多現(xiàn)金流；　　其二，計(jì)提壞賬，連續(xù)兩年計(jì)提減值準(zhǔn)備金額都在35億以上?！　≡蛟谟谥心喜粌H是個(gè)開發(fā)商，它還有一部分“包工頭”業(yè)務(wù)?！　《ツ暧?7億的應(yīng)收賬款，其中很大一部分都是來自建筑施工業(yè)務(wù)拖欠的款項(xiàng)，并且23%已經(jīng)變成“壞賬”。　　也就是，活干了，但是有18億的錢收不回來。　　　　其三，收入和費(fèi)用的不匹配，去年交樓少了，結(jié)轉(zhuǎn)收入下滑，但費(fèi)用支出巨大，擠壓了利潤空間?！　≡跇I(yè)績會上，中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含稱，“今年的現(xiàn)房資源有限，中南不會再折價(jià)銷售了，不會犧牲利潤換銷量”?！　∫簿褪?，今年中南打死都不降價(jià)賣房了?！　槭裁?？再降，底褲都虧沒?！　　　?022年，中南建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，毛利率只有1.34%?！　〉禺a(chǎn)收入502億，而毛利只有區(qū)區(qū)的6.73億。慘！　　　　更慘的是，建筑施工業(yè)務(wù)，也就是包工頭生意拖了后腿，去年毛虧損，毛利率為-11%。　　為什么，上面說了，建筑施工的錢收不回來，應(yīng)收款項(xiàng)積壓，收入確認(rèn)放慢，且存在壞賬的可能?！　≈心细憬ㄖ┕I(yè)務(wù)，客戶除了自己人外，還有政府、同行（與其他房企合作）等。　　去年，就好像錢突然“蒸發(fā)”了一樣，大家都拖著欠款?！　?2.裁員　　董事長漲薪最多　　兩年艱難期，中南建設(shè)裁掉了2.93萬人?！　?021年，中南裁員1萬，2022年接著裁員1.9萬?！　〉饺ツ昴?，其在職員工從之前的4.66萬人縮減至1.73萬人?！　　　【拖裰心侠习逯鲝埖哪菢?，公司費(fèi)用很難降下來，而最快降低費(fèi)用支出的辦法，是裁員，如此大幅降低員工薪酬支出?！　≈心系母吖軐?，基本也都普遍降薪了。管理層的總薪酬，從4356萬元減少至3074萬元，足足減少了1300萬。　　而董事長陳錦石，稅前薪酬從2021年的1066萬元，增加22萬至1088萬元?！　?088萬的稅前年薪，相當(dāng)于稅前月薪90.67萬元。　　　　03.負(fù)債指標(biāo)全紅　　現(xiàn)金償債壓力巨大　　按照以前的說法，中南原定要在2022年實(shí)現(xiàn)三道紅線全綠的，但現(xiàn)在離這個(gè)目標(biāo)越來越遠(yuǎn)了。　　2022年，中南資產(chǎn)負(fù)債率89.81%，連續(xù)兩年飆升?！　　　‘?dāng)時(shí)三道紅線出臺的本意，是降低房地產(chǎn)的有息負(fù)債規(guī)模，降杠桿，可誰料，民企的杠桿率不降反升。　　根據(jù)中南最新的財(cái)務(wù)報(bào)表，三道紅線的情況是：　　凈負(fù)債率108.18%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.47%，現(xiàn)金短債比0.59，全都不達(dá)標(biāo)?！　∧壳?，紅檔房企有13家（還有部分年報(bào)未披露），中南是十三分之一。　　　　中南的有息負(fù)債475.5億，其中一年內(nèi)到期的有232.1億，占比49%?！　〉F(xiàn)金只有137.5億元，其中63億還是受限資金?！　∫簿褪钦f，中南建設(shè)今年頂著巨大的短期債務(wù)壓力，不努力的話，根本還不完這些債?！　≈心辖ㄔO(shè)的基本面，不管從哪個(gè)維度來看，都難言樂觀?！　】偨?jīng)理陳昱含在業(yè)績會上說了幾個(gè)觀點(diǎn)：　　“如果今年市場繼續(xù)回暖的話，中南一定能實(shí)現(xiàn)扭虧為盈?！薄　≈心辖ㄔO(shè)今年能不能翻身，取決于地產(chǎn)不再繼續(xù)爛市?！　　暗禺a(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，還有很長一段路要走?！薄　〉禺a(chǎn)危機(jī)已經(jīng)過去兩年，留給上市房企的時(shí)間不多?！　　氨据喌禺a(chǎn)危機(jī)不是發(fā)源于需求端，房地產(chǎn)庫存量不大。融資面全面好轉(zhuǎn)，才考慮復(fù)出拿地 ”　　地產(chǎn)的含金量，還剩多少？